전세사기 피해자들에 대한 지원을 정부와 국회에서 특별법 등 대책을 강구하고 있음에도 전세 사기 피해자들은 피해자 인정기준 일원화, 보증금 선 지급 후 임대인에 대한 구상권 행사 등 후속 대책 마련을 촉구하고 있다. 주택가격 하락으로 인한 경제적 현상인데. 사인간 거래로 인해 발생한 피해이므로 국가에서 특별법까지 제정해 보호할 필요는 없다고 생각한다.
첫 번째 이유는 ‘계약자유의 원칙’이다. 이에 따라 임차인은 본인의 자금과 금융권을 활용해 임차 주택을 계약했다. 이른바 계약자유의 원칙에서 보면 본인의 선택에 따라 손해와 이익이 발생하는 데에 국가가 개입한다는 것은 자본주의 시장원리에 맞지 않다. 사적 자치 계약에서 피해를 입은 국민을 세금으로 보전하는 문제와 그 재정적 부담, 어느 범위까지 정부에서 관여해 지원할 것이며, 추후 다른 영역에서 피해가 발생할 때도 국가에서 계속해서 부담해주어야 하는 선례가 될 수 있다.
두 번째 이유는 ‘특별법 남용’의 측면에서다. 특정 사안과 지역 현안 등을 해소하기 위한다는 명분 아래 정부와 국회의원들이 특별법을 남용하고 있다는 언론 보도도 많다. 이번 전세사기 피해자를 위해 도입된 「전세사기피해자법」도 긴급하게 제정된 법이어서 기존 법령과 모순되거나 저촉되는 부분이 많을 수밖에 없다.
마지막 이유는 타법과의 관계다. 「전세사기피해자법」은 타법에 우선해 적용함으로써 사기범죄간의 형평성 문제, 우선매수권 행사 시 채권자들의 재산권 및 응찰자의 평등권 침해가능성도 있다.
전세사기 피해자를 보호하기 위해서는 현존하는 임차인 보호 방안과 필요한 대안의 범위를 살펴볼 필요가 있다. 거주권 보호로는 임차주택 사용, 임대차3법 등이, 보증금보호로는 대항력과 우선변제권, 강제집행, 임대인 정보제시 의무 및 정보열람 등이 있다. 임차인을 보호하기 위한 추가 대안으로는 「주택임대차보호법」 제3조 대항력 효력 발생 시기 변경, 소액 보증금의 범위 확대와 최우선변제 금액 현실화 등이 있다.
최후 변론
전세사기 피해자들의 안타깝고 억울한 심정은 충분히 이해하지만, 사적인 거래로 발생한 피해를 국가가 특별법까지 만들면서 보호할 필요는 없다고 본다. 임차인도 본인 수준에 맞는 집을 찾아야 하고, 본인의 권리를 찾기 위해 두세 군데 중개사무소를 들러 시세를 확인해야 한다. 긴급하게 특별법을 제정하면 허점이 생길 수도 있다. 응찰자의 재산권 침해, 피해주택 기준의 모호성과 같은 이유라면 특별법까지 제정할 필요는 없다고 본다.
이번 변론대회를 준비하면서 많은 지식을 쌓았다. 전세사기 피해자를 보호해주는 것은 공감한다. 그러나 피해자라고 해서 특별법을 만든다면, 다른 사건의 피해자를 대할 때 형평성 문제가 생긴다. 지금 있는 법을 보완하는 걸로 충분하다. 산책Law팀도 사전적·사후적 보호가 있다고 말했다. 사후도 중요하지만, 사전에 보호할 수 있는 기능을 현재법을 수정해 개선한다면 충분히 보호할 수 있다고 본다.
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