본 논제는 전세사기 성립 및 처벌에 대한 것이 아니라 전세사기 피해자라는 전제 하에 그들에 대한 특별한 보호가 필요한지 여부를 논하는 것이다. 전세사기를 당하고 난 사후적 차원에서의 보호만을 의미하는 것이 아니라, 예방책 등 사전적 차원에서의 보호도 포함된다.
전세사기가 성립되기 위해서는 기망성과 고의성이 충족돼야 한다. 그로 인해 발생한 피해가 단순히 계약 당사자들 내지 개인의 잘못에 의해서만 발생됐다고 보기 어렵다. 전세 제도는 국가가 만들어낸 제도다. 나아가 국가는 이 제도가 제대로 시행되도록 주의깊게 살필 의무가 있다. 특히 전세 제도는 사회초년생 등 서민이 주로 이용하고 있고, 전세사기 피해자의 경우 전 재산으로 이뤄진 보증금 또는 대출을 통해 마련된 보증금이라 피해 정도가 상당하다는 점을 고려할 때, 국가가 전세 사기 피해자들에 대한 보호 내지는 지원을 해줘야 한다.
위 보호 내지 지원을 넘어 특별한 보호라는 건 간접적이고 일시적인 지원이 아닌 실질적인 지원을 의미한다. 현재 국회는 위 피해자들에게 보호가 필요하다는 점을 인식해 현재 「전세사기피해자법」을 제정했고, 특별법에 따라 피해자를 선별해 지원 방안을 마련한 바 있다(전세사기 피해자의 전세 대출금을 최장 20년에 걸쳐 무이자로 나눠 갚고, 매달 100만원의 생계비를 6개월간 지원 등).
하지만 전세사기 피해자로 선별된 인원은 총 2천974명으로 선별 조건 및 지원 자격이 매우 까다롭고, 피해를 스스로 회복할 수 있는 정도의 간접적이고 일시적인 지원 방법에 불과하다는 문제가 있어, 특별한 보호 즉 특별법이 필요하다. 그러므로 ① 전세사기 피해자의 요건 및 전세사기 피해자가 무이자로 최장기간 대출을 받을 수 있는 요건을 대폭 완화해 전세사기로 인해 피해를 입었다면 당연히 위 특별법에 따른 보호를 받을 수 있도록 보장해야 하고, ② 전세사기 피해자의 보증금에 대한 최우선변제금의 한도를 높이고, 경매 내지 공매절차에 있어 당해세 등이 배당순위에서 우선되지 않도록 배제해야 하는 등 전세사기 피해자가 경매 내지 공매절차에서 실질적으로 보증금을 배당받을 수 있도록 해야 하며, ③ 전세사기 피해자가 임대인의 재산을 확인할 수 있게 하여 임대인의 재산의 처분을 통해 피해액을 보전할 수 있도록 해야 한다.
나아가 위와 같은 전세사기 피해자들이 발생되지 않도록 하는 근본적인 차원에서의 특별한 보호도 필요하다. 그 방법으로는 ① 전세계약 체결 당시 임차인이 임대인의 재산 규모, 임대인의 세금 체납 여부를 임대인의 동의 없이 확인할 수 있도록 하고 위와 관련하여 실제로 국회는 공인중개사법의 개정을 통해 2023. 10. 19.부터 임차인이 임대인의 동의 없이 세금을 미납한 사실 및 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있게 했다. ② 전세보증보험제도의 개정 및 가입요건을 완화해 확인할 수 있게 하고 ③ 공인중개사의 확인·설명사항을 강화해야 하며 ④ 전세 사기죄에 대한 형량(전세사기에 가담한 공인중개사의 경우 벌금 이상의 형만으로도 자격을 취소하는 방안 등)을 대폭 강화하는 등의 방안도 필요하다.
최후 변론
특별법 제정까지는 필요 없다는 동행팀의 주장 잘 들었다. 말씀하진 내용에 저희도 공감한다. 그럼에도 우리는 동행과 반대 입장을 냈다. 그 이유는 딱 하나다. 현재 보호하고자 하는 법에 허점이 드러나고 있다는 점이다. 물론 현행법을 보완하는 것도 특별할 수 있고, 홍보하는 것도 특별한 보호가 될 수 있다. 특별법을 만드는 것도 마찬가지라 본다.
법은 약자를 보호해야 한다고 생각한다. 약자를 보호하기 위한 특별한 보호도 꼭 필요하다. 물론 사적인 계약에 국가가 왜 나서야 하는가라고 물을 수 있다. 사인간 계약은 사인간 계약의 관점으로 접근해야 한다는 말도 맞지만, 사인간 계약이지만 국가가 개입할 부분도 있다. 그래서 특별한 보호, 특별법 제정이 필요하다고 주장하는 것이다.
이번 변론대회를 준비하면서 법이라는 제도가 너무 소심한 것 같다는 생각을 했다. 우리가 생각한 법은 결국 사회적 약자를 위해 생겨났고, 존재하는 것인데, 약자에 대한 보호는 소심하지 않고 보다 적극적이어야 하지 않을까?
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